+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Аренда помещения в залоге банка зачем страховать их имущество

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке и делать это правильно, если в договоре ипотечного кредита прописано условие сдачи в аренду жилья с разрешения банка. Давайте выясним практику многих заемщиков и ответим на животрепещущий вопрос. Но что важнее для банка или того, кто выдал кредит военнослужащему, чтобы тот вовремя платил и не создавал проблем или все-таки контроль за заложенным недвижимым имуществом? И как сдача ипотечной недвижимости происходит реально? Привлекательность получения дохода от аренды, с вязи со снижением ипотечных ставок растет, потому что арендная плата может компенсировать полностью или частично платежи по кредиту.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Содержание 1 При каких условиях договор будет недействителен?

Аренда помещения в залоге банка зачем страховать их имущество

Log in with Facebook. Для того, чтобы составить, сохранить и впоследствие иметь возможность дополнять свой бюджет, вам необходимо осуществить вход логин. Для этого у вас есть две возможности: либо зарегистрироваться, выбрав имя пользователя и пароль, либо войти через Facebook. Независимо от того, какой вариант вы выберете, введённую вами информацию не увидит никто кроме вас — если только вы не доверите свой пароль кому-нибудь ещё.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения бытовых вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь по ссылке ниже.

Это быстро и бесплатно! По закону об ипотеке, обязательным и единственным является страхование заложенного имущества. Личное страхование жизнь, здоровье по закону не является обязательным, это требование банка-кредитора.

Многим арендодателям коммерческой недвижимости знакома проблема получения согласия залогодержателя в подавляющем большинстве случаев — банка на передачу имущества в аренду.

В соответствии со ст. В итоге арендодатель в лучшем случае вынужден ждать согласия залогодержателя на аренду, а в худшем — включать в договор условия, делающие его неконкурентным.

Сдача же в аренду имущества без согласия залогодержателя может повлечь прекращение аренды при обращении взыскания и взыскание в связи с этим убытков арендаторами, а также риск досрочного истребования кредита если такое право предусмотрено кредитным договором или договором ипотеки.

И уж в совсем неблагоприятном положении в подобной ситуации находятся залогодатели, для которых основным или вовсе единственным источником погашения кредита являются арендные платежи. Если банк не даст согласия на аренду, залогодателю нечем будет платить по кредиту, что по сути означает гарантированное досрочное истребование кредита со всеми вытекающими последствиями, вплоть до банкротства должника. Первая группа — договоры, заключаемые в рамках арендного бизнеса. Эти договоры заключаются с контрагентами, не связанными с арендодателем, на рыночных условиях, и арендодатель сам не заинтересован в сильно заниженной арендной плате или иных обременительных для него условиях.

Платежи по таким договорам составляют значительную часть дохода арендодателя, а иногда и весь его доход. Вторая группа — договоры, заключаемые разово в индивидуальных целях, например для оптимизации управления имуществом группы компаний.

Часто арендаторами по таким договорам являются взаимосвязанные с арендодателем лица, а условия могут быть далеки от рыночных. Так, например, по одному договору арендная плата за туристическую базу составляла руб. При этом у арендодателя и арендатора по этому договору были одни и те же участники. Эти договоры не являются для арендодателя существенным источником дохода, а иногда и вовсе убыточны.

Важно понимать, к какой из групп относятся договоры, согласие на заключение которых необходимо получить. Залогодатели нередко считают, что цель столь жесткого договорного регулирования — отобрать у них успешный бизнес. На самом деле это далеко не всегда так — оснований для этого у банков может быть несколько.

В первую очередь это опасение возникает, когда залогодатель хочет включить в договор ипотеки право сдавать имущество в аренду без согласия залогодержателя на срок, превышающий срок кредита. Такое условие по сути означает, что банк вообще не сможет контролировать сдачу имущества в аренду. Также банк может опасаться, что арендаторы не допустят представителей залогодержателя для проведения проверки предмета ипотеки, а это тоже по сути утрата контроля.

Реальное или предполагаемое снижение стоимости имущества в случае сдачи его в аренду на нерыночных условиях. Представим ситуацию, в которой арендодатель перед обращением взыскания на предмет ипотеки собрал арендную плату за несколько лет вперед. После обращения взыскания новый собственник имущества будет нести расходы по содержанию имущества, не имея возможности получения арендной платы.

Он, безусловно, может попытаться взыскать неосновательное обогащение с предыдущего собственника, но тот уже фактически является банкротом, и получить с него какую-либо компенсацию практически нереально. Понятно, что в таком случае рыночная стоимость арендованной недвижимости сильно снижается. Встречается также аренда имущества взаимосвязанными лицами по цене значительно ниже рыночной, и это тоже влияет на стоимость недвижимости.

Казалось бы, в снижении стоимости не заинтересован в первую очередь залогодатель. Но на самом деле может искусственно создаваться отсутствие на торгах покупателей, не связанных с самим залогодателем, с целью покупки имущества по заниженной цене своими же компаниями и последующего банкротства должника.

Чтобы не допустить обесценивания предмета ипотеки за счет сдачи в аренду компаниям, взаимосвязанным с залогодателем, банки и включают в договор ипотеки условия, ограничивающие возможность сдачи предмета ипотеки в аренду. Впрочем, иногда банк просто не в состоянии оценить влияние аренды на стоимость имущества — либо нет специалистов, способных определить в виде конкретных сумм влияние условий договора аренды на стоимость имущества, либо получается слишком затратно проводить такую оценку по каждому договору аренды а их может быть и несколько сотен по одному зданию.

Такое опасение возникает при выдаче согласий на реконструкцию, перепланировку и иные действия, которые иногда необходимы для сдачи имущества в аренду. Возникает, если правила страхования предусматривают отказ в выплате в случае сдачи имущества в аренду. Поэтому до заключения договора ипотеки и договора страхования необходимо проверять, что написано по этому поводу в Правилах страхования.

Большинство залогодателей, обращаясь за согласием на аренду, ошибочно делают упор на юридическом, а не экономическом обосновании позиции. Аргументация нередко сводится к тому, что закон устанавливает возможность сдавать имущество в аренду на срок не свыше срока кредита, на что залогодержатель возражает, что та же норма позволяет в договоре предусмотреть иное и что давать согласие он вовсе не обязан.

На этом аргументы сторон иссякают, и переговоры заканчиваются безрезультатно для залогодателя. Во-первых, залогодателю стоит показать залогодержателю, какие убытки он несет при невозможности сдать имущество в аренду или при необходимости сдавать на условиях банка. Чем больше банк заинтересован в данном клиенте, тем весомее для него данный аргумент. Можно также попытаться убедить банк, что арендная плата является единственным источником погашения кредита и отказ в выдаче согласия на сдачу заложенного имущества в аренду влечет не только убытки для клиента, но и негативные последствия для самого банка — выход кредита на просрочку с соответствующим увеличением резервов и ухудшением показателей.

В таком случае банк ставится перед выбором: либо вообще отказываться от кредитования арендного бизнеса, либо вырабатывать взаимоприемлемые условия сдачи имущества в аренду. Если имущество сдается в аренду взаимосвязанному лицу, необходимо разъяснить залогодержателю цель такой сдачи именно на планируемых условиях. Во-вторых, залогодателю необходимо самому понимать, на каких условиях имущество будет сдаваться в аренду, и идти за согласием на четких и понятных условиях о сроке аренды, минимальной ставке арендной платы, целях, под которые имущество передается в аренду, и иметь обоснования рыночности этих условий.

В-третьих, необходимо обосновать, что для банка аренда не несет никаких рисков, а возможно, наоборот, повышает рыночную стоимость имущества. Самое надежное — отчет оценщика, но затраты на него могут быть излишне велики, если речь идет о небольших площадях и сравнительно небольшом доходе от аренды.

Тогда придется доказывать отсутствие рисков для банка самостоятельно — снова через обоснование рыночности условий аренды. Еще на стадии заключения кредитного договора и договора ипотеки необходимо предложить внести в договор ипотеки условия, позволяющие сдавать имущество в аренду на рыночных условиях без согласия залогодержателя. Условия, предлагаемые залогодателем, должны учитывать интересы залогодержателя и быть сформулированы максимально четко.

Могут пройти, например, такие условия:. В любом случае следует свои предложения направлять письменно — это будет необходимо хотя бы на случай последующей защиты своих интересов. Если в договор все же включен запрет на сдачу имущества в аренду без согласия залогодержателя и банк не высказался однозначно, что соглашаться на аренду он не будет либо будет только на крайне жестких условиях, а залогодатель не поставлен в ситуацию, когда из-за позиции банка он теряет часть дохода или вовсе стоит на грани банкротства, необходимо решать вопрос путем ведения переговоров.

Разница с предыдущим этапом состоит только в оформлении достигнутых договоренностей: если до заключения договора проще всего включить их в договор, то после заключения договора необходимо будет либо заключить допсоглашение к договору, либо составить отдельный документ, в котором будет отражено согласие на сдачу в аренду.

Если проблему не удалось уладить без конфликта, надо понимать, что у залогодержателя нет обязанности выдавать согласие, и понудить его к этому в судебном порядке будет практически невозможно.

Между тем есть способы защиты интересов залогодателя, которые можно использовать в крайних случаях, когда нет других способов избежать потерь для бизнеса. Необходимо отметить, что судебной практики по таким спорам крайне мало. В соответствии с п. Это означает, что при согласовании условий договора ипотеки, в том числе касающихся условий сдачи имущества в аренду, залогодатель может потребовать эти условия изменить.

Практики по этому вопросу пока нет — основные споры по условиям договора с банком касаются разного рода комиссий. И все же можно предположить, что в предмет доказывания по таким спорам будут входить:.

Тут пригодятся письменные предложения по изменению условий договора, направленные банку перед его заключением;. Представляется, что наибольшие шансы на успех имеет изменение условий договора ипотеки, навязывающих условия договора аренды, — порядок изменения арендной платы, расторжения договора и пр. Но и их обременительность надо доказывать — сравнением с иными предложениями на рынке, отчетом оценщика, в котором анализируется влияние данных условий на размер арендной платы и вообще возможность сдачи в аренду на таких условиях, и пр.

Несколько хуже может обстоять дело с запретом на сдачу в аренду без согласия залогодержателя — это достаточно распространенное в деловом обороте условие, да и сама обязанность каждый раз получать согласие еще не означает, что согласие не будет дано;. Вероятнее всего, необходимо будет доказывать еще и тот факт, что принятие условий в редакции залогодателя не нарушит интересов залогодержателя — не приведет к снижению стоимости имущества или его ликвидности.

Этот же способ защиты может использоваться и при изменении условий согласия на сдачу имущества в аренду. Надо понимать, что убытки можно взыскать именно за ненадлежащее ведение переговоров, а не за сам отказ в выдаче согласия. В рассматриваемой ситуации о недобросовестном ведении переговоров можно говорить только в двух случаях.

Первый — если залогодержатель начал переговоры по выдаче согласия запросил условия, на которых планируется сдавать имущество в аренду, проекты договоров аренды и прочую информацию , а потом внезапно прервал эти переговоры, не выдав ни согласия, ни отказа.

Второй случай — если залогодержатель, своим поведением показывая, что намерен выдать согласие, выдал немотивированный отказ. В любом из этих случаев можно взыскать только расходы, понесенные в связи с ведением переговоров. Взыскание упущенной выгоды в данном случае представляется крайне маловероятным: залогодержатель не обязан давать согласие, он мог сразу же ответить отказом, и ни о какой прибыли речи бы не шло. Сразу отметим, что успешных случаев понуждения к выдаче согласия в судебной практике нет — только отказы, но и тех немного.

Да и оснований для такого понуждения, по сути, нет: выдача согласия — право, а не обязанность залогодержателя. Представляется, что понуждение к выдаче согласия возможно только в одном случае: если доказано, что отказ в выдаче согласия является злоупотреблением правом и направлен исключительно на причинение вреда залогодателю. Причем ни законодательство, ни судебная практика не презюмируют, что отказ в выдаче согласия — это злоупотребление правом.

Это, как и нацеленность отказа исключительно на причинение вреда залогодателю, должен доказывать сам залогодатель. Так, в постановлении АС Восточно-Сибирского округа от Бремя доказывания обстоятельств злоупотребления лежит на лице, утверждающем, что управомоченный употребил свое право исключительно во зло другому лицу. При этом суд указал, что оспариваемые действия банка отказ в выдаче согласия на долгосрочную аренду не противоречат действующему законодательству и условиям заключенного между сторонами договора ипотеки.

Обстоятельств того, что банком предполагаемым причинителем вреда использовано право злонамеренно, с целью нанести вред залогодателю, суд не установил.

Представляется, что говорить о наличии злоупотребления правом с целью причинения вреда третьему лицу можно, если доказано одновременное наличие двух обстоятельств. Во-первых, это отсутствие нарушенных интересов залогодержателя. Для этого при помощи отчета независимого оценщика придется доказывать, что передача имущества в аренду на запрашиваемых залогодателем условиях не влечет ни снижения рыночной стоимости предмета ипотеки, ни снижения его ликвидности.

Во-вторых, это утрата источника погашения кредита в случае отказа в выдаче согласия на аренду имущества, то есть доказывание того факта, что арендные платежи являются единственным источником погашения кредита. Можно привести и еще один аргумент. Залогодержатель, конечно, не контролирует должника и не может быть привлечен к субсидиарной ответственности, однако здесь можно провести некую аналогию. Закон считает противоправными действия или бездействие, следствием которых становится банкротство должника.

Кроме того, залогодержатель, хотя и не является лицом, контролирующим должника, отчасти контролирует его имущество и его сделки — в той мере, в которой залогодатель обязан испрашивать согласие на аренду имущества. А это значит, что если действия или бездействие залогодержателя приводят к банкротству должника при отсутствии нарушенных интересов самого залогодержателя , можно говорить о противоправности такого поведения. Конечно, не факт, что суды воспримут такую позицию. Многое будет зависеть от того, не будут ли суды расширенно толковать нормы ГК РФ в части оспаривания сделок: если сторона подписала договор и потом исполняла его, она не имеет права его оспаривать.

Аренда предмета ипотеки: как получить согласие банка?

По закону об ипотеке, обязательным и единственным является страхование заложенного имущества. Личное страхование жизнь, здоровье по закону не является обязательным, это требование банка-кредитора. И это требование разумно и понятно каждому, кто берет на себя обязательства по ипотечному кредиту. Заемщик имеет право самостоятельно выбрать страховую компанию оценив тарифы и иные условия страхования из списка компаний, аккредитованных в конкретном банке, и заключить комплексный договор страхования имущества, жизни, здоровья. Но надо иметь в виду, что каждый банк имеет право устанавливать условия выдачи кредитов гражданам, и они отличаются в зависимости от программы кредитования.

Как оформить и расторгнуть договор страхования ипотеки?

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Виктория Аптекина. Ведущий юрист Европейской Юридической Службы. Попытки разными способами решить квартирный вопрос предпринимает едва ли не каждая российская семья.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Квартира является залогом под кредит, могут ли ее забрать?

Многим арендодателям коммерческой недвижимости знакома проблема получения согласия залогодержателя в подавляющем большинстве случаев — банка на передачу имущества в аренду. В соответствии со ст. В итоге арендодатель в лучшем случае вынужден ждать согласия залогодержателя на аренду, а в худшем — включать в договор условия, делающие его неконкурентным. Сдача же в аренду имущества без согласия залогодержателя может повлечь прекращение аренды при обращении взыскания и взыскание в связи с этим убытков арендаторами, а также риск досрочного истребования кредита если такое право предусмотрено кредитным договором или договором ипотеки. И уж в совсем неблагоприятном положении в подобной ситуации находятся залогодатели, для которых основным или вовсе единственным источником погашения кредита являются арендные платежи.

Log in with Facebook. Для того, чтобы составить, сохранить и впоследствие иметь возможность дополнять свой бюджет, вам необходимо осуществить вход логин.

Сайт bn. Продолжая просмотр сайта, вы разрешаете их использование. Подпишитесь на нас:.

Ипотека и страховка в придачу

Комендантский пр. Не важно, какую квартиру вы покупаете и в каком банке берете на это ипотечный кредит. Варьироваться могут лишь сроки, в которые нужно оформить такой страховой полис. Страхование конструктивных элементов квартиры Страховка конструктива является обязательной в банке, и в данной ситуации необходимо читать кредитный договор. Данный момент никак не регламентируется законом, следовательно, действует исключительно договорная база.

.

Ипотечное страхование: как уменьшить выплаты

.

.

Что из себя представляет договор страхования ипотечного кредита, Хотя даже в таком случае заемщик банка и страховая компания по закону не могут Цена ипотечной страховки включает титул (0,2% годовых), страхование имущества (0,3%), .. Расторжение договора аренды нежилого помещения.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как я купила залоговое имущество у банка,мои проблемы с документами
Комментарии 5
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Варлаам

    Кощунство? Подписался на канал, чтобы отписаться. Живём в антимужском социуме и он это оправдывает. Восхитительно.

  2. glycinopget

    Твари уже и сюда лезут!

  3. smithinzal

    Для бизнесмена кредит это дополнительные средства, которые ему необходимы для ведения бизнеса. Бывают ситуации когда личных средств не хватает, а сделку нужно провести в срок. Терять выгодный контракт? Кредит в помощь

  4. Роман

    Уточнение по поводу отключения от центрального отопления. Технологически это сделать просто: отрезать свой радиатор от ц.о. а стояк соединить напрямую (весной, когда отключат отопление). А вот юридически это сделать проблематично, т.к. органам теплосети не выгодно терять своих абонентов.

  5. Мстислав

    Здравствуйте! Меня уже долгое время мучает вопрос по поводу бракосочетания. Хочу вам задать вопрос, как человеку более осведомленному в данной области.